Sanierungspflichten beim Immobilienerwerb!

Kennen Sie Ihre Sanierungspflichten als Käufer einer Bestandsimmobilie?

Käufer aufgepasst…
Die Fallstricke lauern überall, so auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie!

Sanierungspflichten: Was bedeutet das? Sie stutzen jetzt bei dem Begriff „Pflicht“ und denken vielleicht folgendermaßen: „…ist doch nach dem Kauf mein Eigentum und mit dem kann ich dann, im gesetzlichen Rahmen natürlich, doch machen, was ich für richtig halte oder?“.

Leider nicht! Schuld daran trägt der Gesetzgeber, der im Zuge der beschlossenen Klimawende die energetische Sanierung des Gebäudebestands forcieren und regeln wollte. Dies tat er im Jahre 2020 und beschloss das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Das Gesetz hat die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst und deren Inhalte zu einer Vorschrift verbunden. Seither werden Käufern von unsanierten Wohngebäuden Pflichten zur energetischen Sanierung des Gebäudes auferlegt. Dabei unterscheidet das Gesetz nicht, ob das Haus gekauft oder geerbt wurde. Es greift immer dann, wenn ein Eigentümerwechsel durch Kaufvertrag, Erbschaft oder Schenkung erfolgt. Erschwerend kommt für die Neueigentümer hinzu, dass sie eine Zwei-Jahres-Frist nach Eigentumsübergang einzuhalten haben. In dieser Zeit müssen die notwendigen energetischen Sanierungen durchgeführt sein und den Anforderungen des Gesetzes gerecht werden.

Welche Sanierungspflichten kommen konkret auf die neuen Eigentümer zu?

Nach dem Gesetz besteht die Sanierungspflicht in 3 Fällen:

• Dämmung von Dächern oder Dachboden
• Mit den Sanierungsarbeiten werden mehr als 10 % der baulichen Anlagen erneuert
• Austausch der Heizkessel und Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
  – Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen in Ein- und
  Zweifamilienhäuser nicht mehr weiter betrieben werden

Einige Ausnahmen lässt das Gesetz zu, die Wichtigsten sind dabei:

• Immobilien mit einer Fläche von weniger als 50 m²
• Wohngebäude mit max. 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer im Februar 2002 bereits eine Wohnung selbst bewohnt hat
• Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten oftmals andere energetische Voraussetzungen
• Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW dürfen weiter betrieben werden

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten sollte der Eigentümer vom Handwerker eine Unternehmererklärung anfordern, die bestätigt, dass die Arbeiten gemäß dem GEG ausgeführt wurden. Der Nachweis ist dann vom Eigentümer für mindestens 10 Jahre aufzubewahren und auf Verlangen der zuständigen Landesbehörde vorzulegen. Fehlt der Nachweis kann ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 5.000 € fällig werden. Bei Nichteinhaltung der Sanierungsstandards drohen dem Eigentümer sogar noch höhere Bußgelder.

Eine Überprüfung der energetischen Sanierung erfolgt lokal über den Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau. Der Schornsteinfeger überprüft hierbei die Dämmung der Rohrleitungen, ein Austausch von alten Heizkesseln und ob alle heizungstechnischen Anlagen den Voraussetzungen des GEG entsprechen.

Soweit zur Theorie der gesetzlichen Regelungen. Damit es für Sie etwas greifbarer wird, stellen wir Ihnen nachfolgend 3 Fallkonstellationen vor, die eine Sanierungspflicht auslösen oder auch zu keiner Pflicht der energetischen Sanierung führen.

Fall 1:             Ein altes und ungedämmtes Haus wurde geerbt.

Auch wer ein Haus erbt, ist laut GEG zu einigen energetischen Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall verpflichtet:

• Dämmung der obersten Geschossdecke (wahlweise des Daches)
• Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizungen
• Erstellung eines Energieausweises

Fall 2:             Muss die Fassade gedämmt werden, wenn „nur“ die Fenster erneuert  werden?

• Sobald 10 % eines Bauteils erneuert werden, muss es anschließend das GEG erfüllen.
• Neue Fenster müssen der GEG entsprechen, haben aber keinen Einfluss auf die Fassade, sie gelten als eigenständiges Bauteil. Allerdings kann es problematisch werden, neue Fenster einzubauen und auf eine Fassadendämmung zu verzichten. Die kältesten Stellen eines Raumes sind dann womöglich nicht mehr die Fenster, sondern eine Stelle an einer Wand. Dort besteht dann große Schimmelgefahr.

Fall 3:             Die Fassade wird neu gestrichen, muss damit auch die Fassade gedämmt werden?

• An den Anstrich gibt es keine GEG-Anforderungen.
• Die Fassade muss nur dann gedämmt werden, wenn der Putz abgeschlagen und erneuert wird.

Haben Sie einen speziellen Fall, der sich in den vorherigen Fällen nicht wiederfindet, sprechen Sie uns gern an. Wir recherchieren für Sie Ihren individuellen Fall und unterstützen Sie beratend bei der weiteren Vorgehensweise.

Eine kleine Ergänzung zum Schluss. Für 2024 sind bereits weitere Änderungen und Verschärfungen des Gesetzes in Arbeit. Wir halten Sie daher auf dem Laufenden, sobald die Änderungen in Kraft getreten sind.